【财讯】起底深圳半岛城邦隐秘的霸王条款和权益纷争

钟广莲，童海华

动不动就让业主放心上千万元的不动产。 在半岛都市国家花园四季的抢夺战争中，叶先生(化名)首先选择了心仪户型的顾客。 “我选择了喜欢的户型，非常高兴”叶先生说。 但是，这种喜悦并没有持续很久。

支付200万元存款，选定房间号码同时支付首付后，叶先生是之后签订的“购买风险提示”，迄今为止大楼销售员约定的2598个车位，不是季度所有者单独采用，而是半岛一、二、三期所有者及学校、学校。

自4月末签订购买合同以来，半岛都市国家花园的4期业主的房子还没有申报。 《中国经营报》记者在深圳地产新闻平台上发现，半岛都市国家花园四期项目(简称“半岛四期”)的大半房源处于“系统自动锁定”状态。 平台解释说，这种状态“由于开发者没有立即提交合同申请，销售系统被自动锁定，暂时无法采用”。 令业主们困惑的是，签订购买合同已经两个月了，开发商为什么还没有完成备案手续？

根据很多调查，半岛都市国家花园四期项目的车位计划不明确，备案延迟的背景是开发者有意隐瞒的霸王条款和其他开发主体深圳市益田集团股份有限公司(以下简称“益田集团”)的权

“消失了”的车位

正式购买前，许多业主从销售员嘴里知道，半岛季度项目的停车位大约有2500个。 关于这2500辆车位的规划和采用，销售人员告诉业主，开发商深圳半岛都市国家置业有限企业(简称“半岛置业”)和上级企业深圳市半岛都市国家房地产开发有限企业(简称“半岛房地产”)的事务所都在半岛都市国家花园小区内 这2500辆左右是因为还包括了为半岛企业员工配备的停车位。

这个说明业主没有异议，“我们只有700多户业主。 我认为000多个停车位怎么停都足够了”，业主说。 但是，事实并不像销售者解释的那样。

根据业主与开发商签订的《半岛都市国家花园季度购买风险提示》第十三条的规定，所有地面车位及负一层车位用于商业、学校、酒店办公室停车的负二、负三层车位用于季度住宅、学校、事务及一二三期业主停车 这意味着半岛季度业主没有独立停车的区域。 这些条款在业主们签订购买合同之前不知道。

据记者咨询，上述条款与此前深圳市计划和自然资源局南山管理局(以下简称“南山管理局”)公布的半岛城邦花园申请计划不一致。 年2月，半岛季度开发商深圳市半岛都市国家置业有限企业(以下简称“半岛置业”)制定了项目计划。 根据南山管理局向半岛分发的置业“建设工程计划许可证”，“(半岛城邦花园的)自行车停车位从702辆调整到了700辆。 汽车的总停车位没有变化。 把汽车的停车位分为住宅部分2598台和商业部分1308台。 ”。 也就是说，属于住宅部分的停车位共有2598个，不是“购买风险提示”中所说的与学校、商业、办公室的混合数量。

对此，半岛季度业主表示，在支付200万元订金之前，在“提示购买风险”中不知道车位属于小区业主的停车位是与办公室、学校等区域混合的条款。 “我们现在要求开发商明确车位，不能把停车区域单独划分给我们四期业主，与学校、办公室、商业区域混合。 ”。 业主表示。

另外，业主表示，开发商对车位有强制性规定，“购买者同意将车位、车库的所有权、管理权、经营权、收益权归卖方”“卖方(即“开发者”)将项目计划内的车位用途和位置 等条款。

比较车位问题，据半岛置业回答记者介绍，开发商按照政府的计划要求建设，政府竣工检查也合格，与政府、业主进行了多次协商。

根据开发者的半岛季度计划，除了住宅外，半岛城邦花园项目还有29575平方米的商业建筑、9400平方米的酒店、6500平方米的办公室建筑等。

根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，“在建筑区划内，为停车而计划的车位，车库首先应该满足业主的需要。 ”。

关于这个问题，广东法制盛邦律师事务所的合作伙伴、广东房地产研究会法律服务委员会主任陈亮律师关于塞尔车的计划、数量、位置、用途等，开发者必须按照《建设工程计划许可证》中公开的计划进行，擅自

另外，车库的所有权利、经营权和收益权等权益都需要开发商出具相关证据。 例如，财务数据报告表明车库和车位的开发是由开发者单独投资开发的，建设价格没有分配给客户的购买价格。 所有的权利和经营收益都属于开发者。 如果不能解释，开发者的主张就不成立。

除上述条款外，开发者还规定:“卖方有权在项目内的外墙、屋顶、电梯之间、公共场所、公共绿地发布广告，或其他人发布广告，以获取利益。”

陈亮律师说，这一条款无视业主的共享权利。 这是无效的风格条款，俗称“霸王条款”。

正式开店前，这栋楼盘上没有任何推进资料。 业主对记者说:“我们从销售员那里口头介绍了这座大楼的所有事情。 ”。 在相关补充合同中，开发者明确规定“任何地方、任何时候进行的口头推进或承诺，对卖方都没有约束力”。 也就是说，到目前为止销售者对业主的所有承诺都可以无效。

不能备案。

到6月15日为止，业主们还拥有为塞尔克计划的问题维权。 在这个过程中，业主发现，两个多月过去了，但他们购买的房子还没有备案，很多业主的房源都被锁定了。

实际上，迄今为止业主已经就备案问题咨询了开发者。 开发者对业主的回答是“有些户型的合计金额过高，需要和合计金额低的户型一起备案。 ”。 对于开发者的回答，老板刘先生(化名)说:“我们第一次买了新房，但不太了解购买流程，因为开发商想分期给我们备案，所以想再等一会儿。” 这个等待，两个月过去了，刘先生没有等自己的房子备案，但发现房间号锁了。

房间号被锁定的不仅仅是小刘。 据深圳地产新闻平台报道，半岛城邦四季房源大部分被锁定，剩下的一些房源表示签订了预售合同。 “有些业主有买家，房间号也是锁着的。 ”。

针对项目迟迟不备案的问题，深圳市产权登记中心表示，半岛都市国家花园项目由半岛置业和深圳市益田房地产开发有限企业(以下简称“益田房地产”)合作开发，备案由3名权利人出席， 当时益田地产的代表还没有出席，授权书也没有发行。 这是因为没能备案。

业主多次追问后，半岛季度开发主体半岛置业承认，由于与其他开发主体益田集团的法律纠纷尚未处理，因此无法备案。 根据记者从业主那里提供的预约书的照片(原件还在开发者手中)，在卖方的落款签名处，益田地产盖章的位置被加盖了半岛置业的公章。

律师说，若益田地产被授权为半岛置业，落款位置也可以加盖半岛置业的公章。 但是，此前深圳市产权登记中心表示，益田不动产无权向半岛提供运营商。

对此，记者给益田集团相关人员打电话，说“益田集团已经不参与这个项目的开发”。 但是根据预售许可证，半岛都市国家花园四期的开发者是深圳市半岛都市国家置业有限企业和深圳市益田房地产开发有限企业。 半岛都市国家花园四季意味着半岛置业和益田集团共同开发。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条的规定，房地产开发公司必须在商品房预售合同签订之日起30天内向商品房所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

比较申报问题，南山区住建局在6月下旬接到业主投诉后，南山住建局回答说，半岛置业于6月4日向深圳市不动产登记中心申请了预售合同申报登记，但没有被受理，理由是“登记资料不完整”。 南山居住局表示，比较不能备案的情况，已向深圳市居住局报告，市居住局正在与深圳市计划和自然资源局、深圳市不动产登记中心积极协调处理。

权益纠纷

半岛置业和益田集团的争端持续了很长时间。

1997年3月，益田集团与半岛置业(当时被称为“深圳市金益田实业快速发展有限企业”)和第三方深圳市蛇口公司(集团)企业(简称“蛇口企业”)合作，在深圳市蛇口六湾填海区内的93-195块约83418.08

同年9月，各方与原深圳市规划国土局签订了两份《土地采购权转让合同》，获得了k708-2和k708-3地块的土地采购权(现在的半岛城邦花园4期项目地块)。

1999年，半岛置业和益田集团签订了《蛇口益田海滨广场项目合同开发承诺书》(以下简称《承诺书》)。 根据《承诺书》，半岛置业用港币4100万元取得益田集团对该项目享有的全部权益，益田集团向半岛置业完全授权了该项目之后的所有开发、经营及所有相关事项，半岛置业属于该项目

但是，2007年，益田集团向深圳市中级人民法院起诉，确认《承诺书》的部分条款无效，解除《承诺书》，要求返还半岛运营商支付的港币4100万元。 后来益田集团撤销了。

年4月11日，半岛置业向深圳市规土委员会申请变更项目计划建设，深圳市规土委员会就此向益田集团发送了“账单”，益田说“承诺书”对双方都没有约束力”。 另外，金益田(所谓的“半岛置业”)没有被授权，金益田没有代表益田集团同意变更计划的权限。 深圳市规土委员会据此拒绝改变计划。 最后，半岛运营商只能通过参与行政复议和行政诉讼来取消未经许可的行政决定。

益田集团单方面否定了《承诺书》的合同效力，因此，去年4月，半岛置业向深圳市南山区人民法院提起诉讼，要求判决《承诺书》的合法有效性。

但是益田集团方面认为，“承诺书”实际上是土地采用权的转让合同，双方签订承诺书转让土地采用权时，相关土地还没有取得土地采用权证明书。 因为这个“承诺书”是无效的。

据此，第三方水龙头企业在审判中发表意见中，多年来，半岛运营商代表的其他各方开发了项目，支付了各种税金。 半岛置业和益田集团双方的权益分配并不改变第三者的利益，支持半岛置业开发谈判项目，认为《承诺书》是合法有效的。

在这场纠纷案中，深圳市南山区人民法院作出了“承诺书”合法有效的判决。

关于益田集团的方法，半岛置业方面认为，目前这块土地的市场价格达到人民币80亿元，益田现阶段要求禁用“承诺书”，对已经收到的港币4100万元的交易等价不满意，“

另外，半岛置业和益田集团有借款合同纠纷、项目盈余分配等纠纷。

半岛置业和益田集团的纠纷，影响了半岛都市国家花园季度业主的房屋备案。 据深圳市产权登记中心的回答，办理产权登记手续时，益田集团的相关人员没有出席，也没有发行授权书。 这是因为不能备案。

但是，上述《承诺书》规定:“益田完全授权半岛置业继续该项目的所有开发、经营及所有相关事项。” 关于益田集团是否有依法未履行合同的行为，记者向益田集团方面进行了采访，对方没有对此做出回应。

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