[商业信息]美房价跌租金涨 住宅型REITs渐成投资者新宠

【/h/】简介:由于美联储暂停加息讲话的发布，以及深降反抽的需要，美股近期大幅反弹，但投资者仍担心美股在2018年底大幅回调。由于经济衰退迹象明显，股市波动，房地产价格向下修正，高风险投资产品持有者往往“睡不着觉”，投资者正把目光转向一个新的投资类别。

这个投资类别是以租金为基本资产的房地产投资信托(reits)。最近的一系列数据显示，美国的租金正在快速上涨，这类资产的红利主要来自租金。美国是房地产投资信托最成熟的市场。宝成金融控制商学院首席培训官蔡羽指出，“在全球经济不景气、美联储加息前景不确定的背景下，房地产投资信托基金(reits)，尤其是住宅类reits，将因其收益稳定、风险低、流动性高而具有巨大的投资价值。Reits受商业周期和市场波动影响不大。即使在911时期，纽约的房价在恐怖袭击的影响下暴跌，但租金仍保持着高增长。”

房租上涨明显

房地产研究机构zillow最近发布的一份报告显示，美国居民(家庭)将收入的32%以上用于租房的地区数量正在迅速增加，15%的美国居民居住的地区的房租平均比美国其他地区高29%。

zillow分析师表示，美国的房租上涨趋势非常明显。过去5年，美国的租金中位数增加了11%，很多高于美国入息中位数的居民，将收入的28%用于租金。Zillow警告说，当租房负担超过收入的22%时，社区里就会有更多的人无家可归。如果房租负担超过收入的32%，将导致无家可归率迅速上升。

【/h/】据研究人员介绍，美国出租屋尤其是公寓的数量低于预期，美国经济状况、美联储的货币政策和资本市场也影响了租金水平。考虑到美联储继续加息的可能性较大，高房价和供给不足短期内难以改善，预计美国房租上涨将持续。

住宅房地产投资信托受到青睐

REITs的分红主要来自租金。即使银行利率上调会影响房地产价格和市场买气，也不会影响REITs的利润。宝成金融控制商学院首席培训官蔡羽预计，由于美国公寓的入住率已经达到95%以上，而空房间的增幅很小，租金上涨将是推动住宅房地产投资信托基金的主要推动力。分红型股票持有人可以每季度分红一次，而部分住宅类reits甚至可以每月分红，投资者可以放心持有，“躺着数钱”。

【/h/】摩根大通发布的2019年reits研究报告预测，2019年reits总收益率预计在10%左右，其中包括4%左右的分红，估值预计增长3%左右。摩根大通(JPMorgan Chase)认为，如果未来市场“风险消除”，由于市场风格的改变，reits将被视为“防御性”资产，现在是干预的好时机。报告称，住宅房地产投资信托基金最受青睐，因为“需求广泛”。

“千禧一代”居民更倾向于组建新家庭，并推动住房需求。考虑到近期房屋销售活动低迷、房贷利率上调、房产税上调等因素，住房市场形势更有利于租赁市场。简单来说，“更多的家庭正在形成，但他们更倾向于不买房”。

市场专业人士普遍认为，如果美联储加息周期结束，特别是2018年第三季度reits的表现普遍好于预期，REITs将是未来最有利的资产类别之一。在当前盈利旺季，很多行业的企业下调未来业绩预期时，预计2019年reit的业绩会加速，其中住宅类reit增长相对较高，是目前长线资金的一个很好的进入机会。