【财讯】北京商住市场限购两年后：“坑中”冰冻三尺

21世纪经济报道21财经app王一，实习生陈惠北京

想买商业住宅，怎么也想不到。

“我绝对不建议现在换买家住的房子。 居住价值不高，被深深拘留的可能性非常高”，他精通北京大厦市的任何一位房地产拆除师，非常沉着地对与他商谈的购买者说。

年3月26日，北京市住建委等5个部门共同发表了《进一步加强商业、办公项目管理的公告》。 公告规定，商务类项目不得擅自变更为居住等用途，建设(包括销售)项目不得卖给个人。 二手货项目卖给个人时，必须符合名义在北京没有房间，在北京已经连续五年缴纳社会保险，或者连续五年缴纳个人所得税。 另外，商业银行对个人暂停了购买商业类项目的个人购买贷款。

限购政策出台后，北京商改项目打入监狱黑暗的班室，市场无人问津，成交降至冰点。 限制购买的前夕，以单纯投资和“过渡性”职业为目的的商业购买者，感觉被列入了深坑。

“酱油比鸡贵”的商品房破坏了过渡职业者的梦想

据统计，自去年3月26日限购以来实施的2年间，商住网签字量同比减少93.1%，为6550套，北京商住公寓类住宅资源总体呈现冻结3尺现象。

从土地性质看，我国只分为商业用地和办公室用地两种房地产资产，本质上没有“商住”一词，商住从一开始就生活在政策上的灰色地带。 在北京市场，商住曾经是没有“房票”的人，面对房价日益高涨的过渡性选择，先上车，公寓上涨后进行二次交换住宅。 但是，在3.26限购政策中，关于限购资格和金融杠杆的限制，彻底破坏了早期商业买家渡性职业生涯的美好愿景。 值得注意的是，惊人的高二次转让费彻底削弱了这种房源的市场流通性。

在存款市场上，“满五归一”是成交周期短的重要保证。 因为卖方家庭唯一的住宅，有房产证5年以上的住宅产品，在交易中不需要支付个人所得税。 另一方面，商住房源没有“满五归一”的优惠政策，再销售需要20%的个人所得税。 另外，交易缴纳判断价格和成本差额的土地增值税、四级超率累进税率，征收额至少为30%-60%，再加上5.5%的营业税，交易价格通常可以达到房地产交易总额的10%以上。 这种“酱油比鸡高”的税务现象，极大地降低了商业住宅整体的市场流通性。

不仅如此，商住房源的投资价值减弱后，其本身无法定居，产权到了40年或50年也无法自动继续，以及商水、商电、户型差等先天性缺陷，越来越引人注目，以居住为目的的购买者

两个声音和一个行为

现在，冻结的商住市场深深留置了投资性购买者，破坏了过渡性职业梦想，压倒了居住性目的购买者，另外，对解体者的评价和开发者的动作也显示出不同程度的分化性影响。

在将来的预测中，认为商住公寓这一特殊的业态有可能消失在新的房屋市场中。 另一方面，在存款市场中，其市场价格比普通住宅低2~3成，因此地域条件多一些比较好，还有一定的用户群体，但其交易管理模式与普通住宅基本一致。 但是，在商住房源政策没有调整的前提下，市场无论是交易还是租赁，行情都不怎么好转。 另一方面，商住的拥有价值提高了，从租赁的角度来看，商业住宅的租赁比要比住宅高得多。 不仅如此，在以500平方米以上的大户型商店为主力的市场上，50平方米左右的小户型、优地区产品的稀有价值变得明显。

冷冻三尺的商住市场对住宅企业的影响最直接表现在土地交易上。 年，北京土地市场成交商业用地规划建设面158.69万平方米，比去年几乎腰斩。 2019年至今，北京没有商业用地成交。 另外，在北京的商业用地和大面积商业产品建设的住宅用地中，流拍流标也频繁出现。 住宅企业对商业用地的价值评价持续下降。

对于无法从中迅速套利的现有商住项目，开发者将越来越多的产品向自我保持方向增加，弥补先天性质感差的缺陷。 以顺义区尚峰壹号项目为例，开发者4年花了4亿的价格在这个项目上建设了北海公园四分之一大小的海德公园。 20万平方米的海德公园占了整个项目近一半的土地。 为了更好地强调公园的价值，选择了3.5、面积182—201的产品，实现了270°的展望设计。 这个以顾客的自我保持为目的的增配方法，也是开发者应对冻结3尺的商住市场的另一个选择。 但是，这个增配的效果如何，市场上还有待进一步的检查。

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