【财讯】价钱越拍越高 土地市场热度还能持续多久？

问题:价格越高土地市场的热度会持续多久？ 资料来源: 21世纪经济报道

图片来源:界面大楼市天津

文|21世纪经济报道张敏

6月28日，武汉土地交易市场。 号码分别为p(2019)071、p(2019)072、p(2019)073三块土地进入现场竞争，这三块地块均位于武汉市po区。

这一天，三个地块都以竞争建设面积的方式展开。 经过估计，最终成交价格分别为12.28亿元、10.85亿元和9.22亿元。

这三块土地都是前一天进入“熔断”阶段的地块。 由于触及了最高价格，当地政府部门第二天不得不用“竞争建设”的方法最终转让。 这也从侧面反映了武汉土地市场的爆发。

这只是最近热点二线城市土地交易的“高烧不退”缩影。 今年3月以来，一线城市土地交易旺盛，苏州、杭州、成都等地地价创下了新高。

价格昂贵，容易刺激市场感情。 苏州楼市一度暴涨，恐吓性指控集中释放，与当地地区性“地王”层出不穷无关。 另外，价格变高容易影响住宅企业的感情，市场的评价会发生扭曲。

在楼市管制持续发展的情况下，土地市场的爆发是如何形成的？ 这种情况还会继续吗？

“地王”再现

土地市场升温的迹象从今年3月开始，一直持续到现在。 随着市场的改善，住宅企业拥有地的授权额充分，土地交易不断升温，从东部城市扩展到中西部。 由于热度高，沉默了很长时间，“地王”再现了市场。

4月16日，杭州一天转让4块宅基地和3块商业商务用地，获得126.32亿元。 其中，位于上城区的杭州存出( 2019)12号望江地块以最高价格52亿元+自保22%竞争。 排除22%的自保比例面积，上述地块可销售部分的实际楼价超过50000元/平方米，超过绿城去年3月获得的“凤起潮鸣”地块，刷新杭州“单价地王”记录。

4月24日，苏州转让的7个地块中出现了吴中太湖新城“地王”、20909元/平方米的2个区域“地王”。 尹山湖“地王”，21933元/平方米。 4月29日，苏州工业园区湖东板块住宅用地经过40次竞争以合计金额35.63亿元成交，楼价达到30287元/平方米，成为该地区的单价“地王”。

5月，首次进入成都禹州地产，以18400元/平方米摘出三圣乡地块，获得成都“地王”。 仅一个月后的6月27日，成都青羊区四川金雁以18512元/平方米竞争，溢价为48%； 武侯地块保利地产以17190元/平方米竞争，溢价为69%。 “地王”不断更新。

同样，6月末，北京、深圳等一线城市陆续出现了大体的土地交易，价格不高。

土地市场升温，与住宅企业资金状况改善密切相关。

去年年底以来，国内融资门打开，住宅企业通过很多渠道补充低价资金，资金状况比较充裕。 而且，过了年末财务阶段的节点后，房地产公司的土地认可预算也比较充裕，有在土地市场补充库存的能力。

实际上，连续三年市场销售“大年”后，房地产公司的库存被大量消费，持有欲望很强。 在众多城市的土地竞争中，出现了十几家住宅企业竞买土地的“盛况”。 6月26日，在浙江省绍兴市上虞区宅基地的转让中，不仅竞争者很多，竞争次数也达到了137次。

中原地产公布的数据显示，2019年以来，头部住宅企业万科、呆板土地支出已经超过500亿元，取得土地的权益计划建筑面积都超过8000万平方米。 其中，仅6月20日一天，万科投资77亿元，在重庆、宁波获得4块土地。

据上海易居房地产研究院报告，房企投资区域乃至城市统一，从三四线城市集中到热点一二线城市，进一步加剧了土拍竞争。

根据浙江证券数据，2019年以来，100个典型城市中，一线城市的平均楼价为13705元/平方米，同比上涨14.4%。 二线城市的平均楼价为6412元/平方米，同比上涨13.6%。

担心利润。

土地交易很旺盛，但在大部分回答者看来，这个市场的热度可能不会持续太久。 其中，融资额下跌成为决策性的影响因素。

该对策研究院的数据显示，5月，40家典型上市住宅企业融资金额为367.99亿元，环比下降52.07%，创近一年新低。 其中，企业债务95.85亿元，比上个月473.13亿元大幅下降79.74%。 外汇融资也暴跌了93.82%。

进入6月以来，海外债务规模明显增加，但住宅企业的整体融资规模没有怎么上升。

北京一家住宅企业的相关人员根据21世纪的经济报道，融资政策收紧，3月“小阳春”对楼市的限制政策继续。 他说，从4月开始，住宅企业和购房者的资金端被收紧，全国各地的银保监局比较违规，向房地产开了票。 5月末，监管部门还宣布收紧部分住宅企业的公开市场融资，包括债券和abs产品。

实际上，由于制定了很多政策，楼市从以前开始“小阳春”就没有持续到4、5月，从6月开始市场就很淡薄。 拆除者认为住宅交易市场的冷却可能会影响土地市场的表现。

另外，地价上涨，压迫住宅企业的利益也影响了住宅企业的土地积极性。

5月中旬以来，包括招商龙头、建筑业、金茂等多个住宅企业发布了项目出口新闻，但都是价格过高或项目盈利不足。

在6月26日召开的2019年中国上市住宅企业百强峰会上，奥陆资本总裁蔡金强表示，由于土地价格高，销售终端实施价格限制，如果不能得到比较有效的土地，将来会给住宅企业的利益带来很大压力。 “4月之前拥有的土地今年也可以抢夺，也可以销售，引起了正式的现金回流。 ”蔡金强说。

他说，现在高价中包含的最大风险是利润率可能在两三年后雪崩，“看销售，看利润率能否维持。 我认为像今年这样的销售利润率通常只有五六个百分点。 而且，这些土地还是一两年前拿的。 我认为有今年的土地，就没有利益。 ”。

问题:价格越高土地市场的热度会持续多久？

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