【财讯】资金缺口巨大融资频频 建发股份陷高周转“魔咒”

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郑娜，刘贤辉

住宅企业融资信息泄露时，厦门建设股份有限公司( 600153.sh，以下简称“建设股”)纷纷借款。

8月6日，根据建发股份公告，其子公司建发房地产集团有限企业(以下简称“建发房地产”)发行规模8亿元的短期融资券，发行利率仅为3.38%/年。

事实上，建设股在融资方面似乎没有受到融资紧缩的影响。 据记者不完全统计，运营其旗下两个房地产业务的子企业建设房地产，包括联合发布集团有限企业(以下简称“联合发布集团”)，自2019年以来，建设股票方面累计71亿元的短融，10亿元中期票据，5

在高频融资的背景下，除了新的借入旧外，建设股票扩大的房地产事业也提高了资金的诉求。 据公布，截至2019年3月底，建设房地产各建设项目已经累计投资1085.33亿元，按权益比例计算，还需要支出224.19亿元投资。 联发集团项目计划在今后三年内投资365.93亿元。

加速运转的房地产业务使建设股票受益，对其安全风险管理也提出了更高的要求。 据发表，2019年以来，建发股份有限公司旗下有两个项目发生了安全事故。

《中国经营报》的记者就项目事故、公司借款等问题给建设股打了电话，对方表示相关问题“等待领导的回答是合适的”。 发表新闻时，建设股方面没有就采访状作出进一步的回答。

八个月的融资超过一百亿

背对地方国资委，建设股债务融资一直很顺利。 招商证券研究报告称，截至年底，建设股票依赖集团信用特征，具有多渠道获取低价资金融资的实力，报告期内企业及其子企业共计82亿元超短期融资券、17亿元中期票据、15.5亿元非公开定向债务融资

进入2019年以来，建设股融资步伐仍在加快。 据记者不完全统计，建设股及其子公司已经发行了71亿元的短融、10亿元中期票据、5亿元资产支持票据和14.5亿元的非公开定向债务融资工具。

期间，建设股规模在50亿元以下的企业债务于7月23日经中国证监会批准批准。 另外，7月20日，根据建发股票公告，董事会同意联发集团向中国银行间市场交易商协会申请注册发行中期票据，发行金额在30亿元以下，期限在5年以下。

其中，建设股的募集资金经常用于偿还债务。 据发表，2019年以来，在建设股票发行的30亿元超短金融中被用于“补充企业总部及子企业流动资金”。 建筑房地产发表了5次融资，共计筹集了42.5亿元资金，其中37.5亿元用于偿还金融机构的债务。 同期，联发集团发行了两期超短融资和一期非公开定向债务融资工具，合计融资金额23亿元，用于银行借款返还等。

58安居客房地产研究院首席分析师张波表示，“偿还债务是许多住宅企业现在使用的手段，2019年住宅企业将迎来短期借款的高峰，根据58安居客房地产研究院的跟踪监测，2019年的房地产国内外债券偿还总额将每年偿还。 建设现在也面临着短期借款的压力，可以用新的老方法缓解短期的资金压力，但长期的压力依然存在。

有趣的是，在建设房地产发行2019年第一期短期贷款券的情况下，建设股降低了“17建设01”的面值利率，调整前的适用面值利率为4.65%，调整后的适用面值利率为3.5%； 本期债券发行总额为十亿元。 一位固定基金经理指出，不提高利率的理由可能是以前的利率本来就合理，或者企业本身没有付钱。

一般来说，如果发行者信用等级良好，债券转售市场资金充足，提高利率使投资者继续持有债券，发行者负担比重新发行发行债券的利率高的融资价格时，发行者可以选择不提高利率。 市场人士指出:“只有难以偿债的人才能提高利率。” 市场人士指出，股票发行容易，利率维持在较低水平，不需要提高利率来吸引投资者，“重新发行就行了”。

实际上，建设股票新发行的2019年度第二期超短期贷款券的利率仅为2.85%。

三线土储占有率高

建设股票频发债券除了新借外，还有一部分资金直接用于普通商品住宅项目的建设。 建设房地产的2019年第一期中期票据中有5亿元用于普通商品住宅项目的建设。

资金诉求的扩大源于建设股更多的建设项目的开展。 到年底，建设股票应付票据和应付账款227.04亿元，比年初增加33.82%，第一是房地产业务新开发项目多，是由于工程价款的增加。

事实上，近年来建设股的新开工面积迅速增加。 根据披露，在年~年间，建设房地产的新开工面积分别为89.1万平方米、332.09万平方米、592.25万平方米的同期，联发集团的新开工面积分别为196.97万平方米、295.03万平方米。

到2019年3月底，建设房地产为76个建设项目，可销售面积合计约919.93万平方米同期，联发集团建设及建设项目数量53个，总权益建筑面积1225.18万平方米。

但是，目前正在建设的房地产及联发集团的土地储备、建设项目中，不少位于三四线城市。

据公布，截至2019年3月底，在建设房地产的上述建设项目中，按可销售面积计算，三线城市占34.08%。 其土地储备计量建筑面积123.41万平方米，三线城市占49.61%； 另外，位于珠海和南京的部分地块地板价格很高。 同期，联发集团在上述建设和建设项目中位于三线城市比为60.55%。

联合信用评级报告显示，建设股三四线城市的房地产库存很大，有一定的脱化压力。 事实上，现有项目因市场可望不可及而引起减值损失。 据公布，截至年底，建设房地产库存共计准备计算2.74亿元的下跌价格，计算位于福州、漳州、龙岩的项目。

张波表示，三四线城市今年下半年或迎来了清除压力的增加，但并不是所有城市的清除都有压力，包括前期棚屋改革完成，即购买诉求开始锐减的城市压力明显增加。

一位业界人士说，三四线城市现在没有市场想象的那么悲观，可以有一些表现。 但是，必须看到三四线城市现在的市场反弹空之间也受到限制，有些土地项目在地价比以前高的时候得到，之后如何销售是现在建设等公司必须注意的复印件

值得注意的是，对将来持续增加的项目建设资金的控诉持续增加，建设股的债务规模也在提高。 截至2019年3月底，其负债共计1883.43亿元，比年末的1630.36亿元增加了15.52%。

风险控制得不好。

建设规模迅速扩大，建设股房地产业务也迅速发展。 年，建设股实现合同销售额735.98亿元，同比增长60.83%。 其中资本销售额为584亿5000万元，比上年同期增加42.79%。

这与建设股的转换高周转模式密切相关。 国泰公司年初发表的研究报告显示，从建设股份年开始，土地储备和新开工速度明显加快，从高价高利润模式向低价高周转模式转变，“年进入业绩高增长阶段”。

根据建发株式会社年报，建发房地产和联发集团项目，从持有地到开盘的时间缩短了一个月。

根据业界相关人员的分析，高周转的动机是扩大销售规模，但现实中，即使高周转公司也太着急，质量管理跟不上，产生质量问题。

据建部发布的事故速报，3月29日，位于福建省龙岩市新罗区的建发富力玺院b标段公共大厅和电梯轿厢工程项目中，发生高空坠落事故，1人死亡。 这个项目的建设单位是龙岩利荣房地产开发有限企业。

7月7日，福建省漳州市龙文区建发中央着1-15#楼及地下室、配电室、房地产守卫(不含桩基)项目中，发生物体打击事故，1人死亡。 这个项目的建设单位建设福建兆联房地产有限企业。

根据建发股份年报，建发股份间接拥有龙岩利荣房地产开发有限企业30%的股权，建发房地产为后者提供了2400万元的保证。 福建兆联房地产有限企业是为了建设房地产下属的子企业。

但是，张波认为，高周转本身不一定会引起工程安全问题，引起工程安全问题的第一要因是运营管理，只有在公司自身的运营管理能力不足以支持更高速周转的情况下，才会引起运营管理的各种问题，工程安全问题

另外，5月10日，南宁市城市管理综合行政执行局发出了比较南宁联泰房地产开发有限企业的行政处罚决定书。 其原因是排放污水。 据天眼调查新闻报道，联发集团持有南宁联泰70%的股份，建发股份持有30%的股份。

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