【财讯】北京万科的养老“N+1”

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年，刘肖“6+x”计划中的x--养老业务迎来了密集的开业，当年的开业项目达到了5个，在此之前，万科在北京地区总共只有2个养老项目，前一个开业项目可追溯到年的北京嘉园。

刘肖说:“谈论之前许多项目开始落地，我们现在进入收获期。”

但是，万科强调使基本盘“收敛”稳定后，新业务应该在郁亮口找到新的做法，不能长时间无底投入，什么业务都做不到，同时需要再生。

万科养老业务也随着大战术调整放慢了步伐。 以前万科养老业务有在北方实现规模化3年的目标，刘肖从0到1、1到10、10到100，现在这个节奏从0到1、1到2、2到3，万科养老作为辅助业务其迅速发展思路是“结束”吗

扩张速度的一些变化当然不仅仅是对基本磁盘的应对，万科本身在产品形态、服务标准化、养老市场乃至整个社会人口结构的评价上也发生了变化。 “这个时代正在变化，商业恢复了原来的逻辑。 这是万科喜欢的”从杭州到现在的北京，刘肖对新业务进行了很多探索，现在他面临的是重新提高北京万科的市场占有率。

养老基本盘

年，北上的京城刘肖把他改造北京万科的“6+x变革计划”抛到了外面。 其中x是养老业务，这是刘肖所不知道的，养老也是杭州行业名声大噪的作品。

养老对整个万科集团也有牢固的战术定位，刘肖向接口信息表示:“养老对万科有战术意义，在顾客层面，我们必须做好顾客全生命周期比较的产品，否则是不完整的，而且养老是明确的兆市场和

北京万科养老计划的意义进一步确定，它不仅要关系到北京万科的转型计划、链接服务、金融和库存改造，还要为整个集团开拓疆土，尝试树立榜样。

目前北京万科开业养老项目7个，预计开业项目4个，建设项目1个，其中万科拥有项目9个，进入北京、天津、济南、青岛和沈阳等5个城市，万科养老业务进入城市

“集团养老业务的结构是南有杭州，北有北京，从投入的水平来看，北京的水平更高，我们有地区合作伙伴。 另外，我们投资了中信产业资本和医院，所以有点协同效应。 ”。

你能感受到对万科规模的需求。 毕竟，这是开发者拥有的属性，但无论是从万科今天的卷还是从传统领域环境来看，变革都不容易。 2019年，稳定万科的首要任务是住宅开发基本盘。

另外，关于现在养老业务，刘肖也表示:“首先人口结构性拐点还没有到来，活跃的老年人的活跃期变长，进入万科养老社区的平均年龄在75岁到85岁之间，在中国实际需要养老的刚性者。 其次，产品和服务在社会上达到一定的规范水平，如产品标准化、服务标准化和领域自律。 第三，政策与社会生态成熟度有关。 例如，大家对风险的认识，一个领域必须成熟。 对于各种风险需要定价。 现在的中国缺乏公共和社会理解的风险定价，特别是大规模小概率。 ”。

现在的养老业务对万科来说依然处于战术试水期。

n+1模式

停止规模化扩张后，“n+1”成为北京万科养老的新模式。

只要做一个项目就能平摊，每年不要损失很多钱，同时只要符合商业逻辑检查，就可以进行第二个以后的工作。 刘肖称之为“巩固各个棋子”。

1到10的逻辑必须相信顾客的互联网效应，相信服务标准化后的管理水平效应，相信规模化后的供应链方面、养老产品方面或政府和政策方面的一系列特征，但在北京万科的实践中，没有发生这些。

刘肖说:“作为始终，意味着规模化，实现协同效应，作为始终，各个项目成功。”

但是养老业务的长周期和重服务需要团队面对大量琐碎的工作，刘肖曾经和郁亮进行过多次讨论，养老项目如何经得起商业逻辑检查，这是很多复杂的标准体系，市场检查，市场检查

“n+1的模型是必须相信最小业务单位的效力。 例如，在一楼20层配备7个护士可以涵盖30多个服务标准。 这是聚合效果，但最小业务单位的联合体和其他楼层并联连接时，不太会产生聚合效果，相反会产生一定的损失，因此最小业务单位的力量会相信n+1。

因此，刘肖也更新了养老的产品线，目前北京万科的养老业务主要有两大产品线。 是建设强调专业护理能力的怡和睦邻友好关系的随园。

怡园是城市全托中心，代表北京怡园光熙长者公寓，对应的顾客主要是半自我管理和失能失智的老人，对专业的护理恢复和医疗有强烈的诉求。 随园继续照顾社区，以北京随园养老中心为代表，主要提供全年龄老年人的照顾方案，主体顾客对丰富的娱乐社会交流生活的诉求更强。

嘉园这条产品线被放弃了。 年，北京万科的第一家嘉园开业了。 与通常的养老项目不同，长阳嘉园只有16个房间，面积为1731平方米，这个“小而美”的养老中心实际上提供了社区嵌入式养老服务。

“嘉园属于它”。 经过检查，我意识到我们已经做不到了。 我们以为你有100个嘉园会给其他产品带来很多顾客。 而且，这种类型的资产很多，实际上很辛苦。 而且嘉园也不适合最小经营单位的配置，人工费很大。 ”。

规模化的火种

目前，北京万科虽然延缓了养老业务的部署，但在商业逻辑上依然保存着规模化的要素，即服务标准化和文化的一致性，这对应了北京万科的两个产品v-care和幸福银行。

据北京万科方面介绍，在医疗管理中，万科使呼叫、巡逻等功能贯穿v-care，引用v-care手表加强护理者信息表现的工具，只要各层护理者有随时可以协助信息表现的呼叫，就会振动， 除了固定呼入器之外，还具备移动呼入器。 入住后老年人每天的工作时间和水量等有严格的限制，什么时候做什么会影响摄入量的正确性和以克为单位的测定。 护理者的各个护理动作已登记在系统中，v-care的规范护理动作达到64项。

v-care的本质是服务标准化、管理效益的提高，这个想法继续刘肖在杭州的方法，当初在杭州随园嘉树的时候，刘肖用了7色抹布、12张笑脸脸、1臂服务距离、52件健康文件等10个特色的服务标准

当然，v-care也在以前的标准升级中，刘肖说:“杭州当时一个顾客分配了多少个体，这个身体需要怎么分开认可，但实际制定的服务标准并不容易执行。 有服务标准，但有人员配置标准，这之间没有关系。 v-care关系有助于节约部分价格。 ”。

“邻里式养老”除了关注老年人的生理健康外，还需要重视老年人的社会交流心理诉求，北京万科提出了幸福银行的概念。

幸福银行以“发放奖金、兑换福利”的形式鼓励老年人积极参加康复运动、社区、社会交流等活动。 根据老年人在日常生活中参加社区活动的频率和效果，将奖金存储在幸福账户中，可以在幸福市场、增值特别享受活动上花费费用，一个老年人可以担任2~3个社区职位，如果积分达到标准，

除此之外，整个市场的一些变化给了万科养老业务扩大的机会，“北京万科必须在养老方面与政府合作。 我们的合作者一定有地，政府是最大的地主，当然如果公司有地，也可以考虑合作。 北京在推出a61机构养老用地之前，养老基本上必须遵循住宅和商业用地的标准，地价会相当高。 ”。

现在北京万科取地时可以在周边配置养老用地，由此既可以分配价格，也可以被动地实现布局。 现在北京万科至少有两个项目部署了a61用地。

刘肖表示，养老依然是万亿的市场，目前市场上没有任何企业具备实现千亿的核心能力，除了养老业务外，办公楼和长租公寓业务也占据了他的巨大精力，刘肖和他的转型业务经过了扩张期

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