【财讯】杭州公寓市场多了多个“神户型”

原标题:杭州公寓市场多个“神户型”来源:杭州日报

最近杭州酒店式公寓市场似乎又骚动起来了。 特别是在户型卖点，以前的loft、“双键”屡见不鲜，制作60平方米以上的“三键”、“四键”的产品陆续上市，而且合计金额几乎在200万元以上，好像在衰退的酒店式公寓市场打鸡血。

“多键”的户型很多

去年，杭州酒店式公寓的loft产品引起了“双钥匙”热潮，把上下两层分割成独立的两套房，分别配置独立大厅的厨师。 这个产品的一大卖点是，对投资者来说，支付公寓的价格可以把房子分割成两家不同的出租人，使租赁收入最大化。 去年的三脚架紫荆花城(宣传名:浙江港国际)、东方WTO城、云潮美称商务中心(宣传名:昌云潮)等也有同样的产品。

最近，继“双键”之后，杭州市场上相继出现了“三键”和终极“四键”产品，备受瞩目。 上周，我们实地访问了位于三脚架北紫金港科技城的绿城西溪绀(宣传名)和西投滨江五幸银座(宣传名)两个项目。

最初被称为“三键”的户型绿城西溪深青位于浙江大网新产业园内，有500多套精装loft，主力户型为33-65平方米，层高为4.75米。 除了绿城出品这个企业品牌的背书外，“三键”和性价比是这个项目最大的看点。 卖场分别制作两套样板房，一套是约34平方米的普通loft产品，另一套是约65平方米的“三键”户型。 所谓的“三键”，除了大门以外，在公共空之间，一楼有单独的厨师和卧室，二楼南北分割着两个带厨师的夹克，租给三个租客也是楼下办公室、二楼休息的小工作室。

销售人员说，单价60平方米以上的产品可能比普通的loft低一些。 合计金额控制在200万元以上。 30平方米以上的产品总额基本在100万元以上。 上周末，绿城西溪绀已经是最早开设的80多个套房来源，现在已经过半化。

位于距绿城西溪开车10分钟以上的紫西花语城(宣传名:中国铁建西湖国际城)对面的西投滨江五幸银座还没有正式开馆，但多个实体样板房已经开放，从20平方米到60平方米以上，层高为4.79 终极的是65平方米的“四键”户型，做了五个房间。 其中四个房间有厕所，厨房在公共空之间，每个房间都不大。 除了“四键”，25平方米的小户型也实现了“双键”，在双套之间设计，取独立的水电卫浴、入床式收纳空之间。

据销售，这家酒店式公寓的总额也将在100万元左右到200万元以上。

“神户型”的背后有很大的成交量

今年内，有单位提出了杭州酒店式公寓的成交数据。 据统计，年上半年杭州市区(不含临安、富阳，下同)酒店式公寓19178套，下半年迅速下跌到9348套。 今年上半年，杭州市区酒店式公寓为8943套，同比下降53.4%。

而且，销售酒店式公寓的佣金在上涨。 据某媒体报道，今年上半年酒店式公寓成交排行榜前三位的云潮美称商务中心(宣传名:和昌云潮)，全部总额在120万元左右，大部分房源在中介带看成交，每套房源8万元。 年前后，类似的酒店式公寓产品，一套佣金通常在4万元以下。

我们访问稍微销售的酒店式公寓项目时，也发现大部分项目打开了中介流通模式，而且多家企业进入，对意向顾客采用了“人对人”战略，销售压力明显。

“由于竞争品多、市场下跌、租金收益率低等因素，现在的酒店式公寓卖不出去。 ”。 一个销售员坦率地说。 由于酒店式公寓这样的产品以投资类客流量为主，租赁收益率他们最重视，但几年前行情很好，随着酒店式公寓的价格上涨，租赁市场变冷，收益率下降，很多投资者开始展望。 而且，在住房限制政策紧张的情况下，多个开发者转向酒店式公寓产品的开发，市场上的同类产品一下子变多了，在行情下跌期，变得困难了。

在这样的背景下，产生了将房租收益最大化的各种各样的“神户型”。

租金真的会“加倍”吗？

作为最大的卖点，现实中“双键”“多键”的户型真的会像销售借口一样房租翻倍吗？ 从交付的项目租赁情况来看，“双钥匙”的租金在同类产品中很好，但不如开发者推动的那么乐观。

首先，“双钥匙”概念还没有真正接触租赁市场。

三脚架紫荆花城(宣传名称:浙江港国际)是紫金港板块的酒店式公寓，其中部分户型是“双键”产品。 我们作为租客向附近的经纪人了解租金水平时，他很快就“识破”了。 真正的租客不提“双钥匙”，所以只问了一两个房间的价格。

他介绍说，现在入学，周边租赁开始逐渐变暖，浙江港国际2室2厅的租金大致为5000-5200元/月，2室1厅的4000-4500元/月，3室2厅的6000元/月左右。 “你说的‘双钥匙’是这三间，应该比其他的贵一点，但绝对不可能翻倍。 毕竟里面的每个房间都不大。 ”。

从事另一个租赁事业的5年以上的中介也说，双键、多键的环境都比实际多，租客最关注的地方不在这里。 “男孩主要是租房子看价格，高的女孩通常只租房子，需要直接租条件好的单间的酒店式公寓。 ”。 据他介绍，多钥匙户型在多件夹克之间，依然没有改变“份额”这一基本属性。 所谓“提高隐私”，只不过是同价位的一个加分项。

事实上，杭州已经出现了“双键”这样的产品。 是业主自己把loft产品分割成二楼。 但是，由于最终居住感差、建筑安全等很多因素不受市场欢迎，所以很多时候最终必须回到原来的样子。

其次，无论是双钥匙还是多钥匙，本质上都是酒店式公寓。 众所周知，酒店式公寓存在不能定居、不能就近入学、煤气不通、商用水力发电价格高等问题。 多关键产品，因为一部分要照顾共同租赁客户，违反私接水电分表，有危险。

第三，杭州成为租赁试点城市后，租赁市场迅速发展，供求关系发生了变化。

根据住房保险管理局公布的第一家房屋租赁试验公司的培养名单，杭州长期租赁公寓企业品牌已经超过43家。 杭州市房屋租赁监督管理服务平台发布的租赁公司招牌住宅资源量排名中，前三名总量超过18万套。 再加上陆续交付的取缔安置房、蓝色公寓、公租房、人才公寓、近年新建的商品房小区等，潜在供给巨大。

在这样的供求背景下，酒店式公寓的租赁水平显然很难维持很高。 但是，不能“一律”地看问题。 根据地区、条件的不同，在后租赁市场的受欢迎度有很大差异。 例如，滨江的一些楼盘有“网红效应”或一点地铁口，辅助性地拥有全部小区，因此租金收益率相对较高。

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