[商业信息]合理运用租金贷 蛋壳公寓让租客与企业共赢

3月22日， 3 ，央视《焦点访谈》节目播出了一起租房事件。一位姓年的先生在小家联银行租房，然后小家联银行给他办理了租房贷款。据年先生说，没有房租贷款是没有办法留下来的。年先生想，这笔房租贷款是没有利息的，既然行李都搬进来了，我们就住进去吧。但过了三个月，突然被告知小家联银行已经倒闭，房东没有收到房款，要求他尽快搬迁。结果他交了房贷，而他却没有房子住。

【/h/】一方面缓解了租客交房租的压力；另一方面，一些不定期的长期租赁公寓由于管理不善造成了客户损失。最近“房租贷款”似乎被过度负面解读。事实上，揭示租房贷款的本质是一种租赁场景的完善，平滑了租户与长期租赁公寓之间的交易障碍，降低了租户的租赁门槛，具有积极的市场意义。

什么是租房贷款？

【/h/】所谓“租金贷款”，是指承租人在与长期租赁公寓企业签订租赁合同的同时，还与企业合作的金融机构签订贷款合同。一般由金融机构为租户支付年租金，租户按月向金融机构还清租金贷款及利息。

【/h/】具体到租房场景，传统中介会以“交1交N(一般是3/6/9/12)”的方式要求租客交房租，即提前交N个月的房租加1个月的房租押金。对于普通农民工来说，押金和几个月的房租成了一笔不小的开销，甚至决定了他是否留在城里。所以随着房租贷款的出现，房贷-1付-n转化为房贷-1付-1，缓解了租客的经济压力。

然而，在最近关于租金价格和长期租赁公寓的讨论中，租金贷款被过度负面地解释。争议的焦点主要是租客在申请房租贷款时，通常以年租金费用申请贷款，通过第三方分期付款平台支付给长租公寓，相当于一次性年付款。然而，长期租赁公寓在收到客户的年租金后，按月或按季度支付给房东。如果一些不规范的长租公寓经营失败，很容易造成资金链断裂，导致房东因为无法继续收取租金而让租客退休，租客仍然需要偿还租金贷款。

【/h/】其实正规的长期租赁公寓企业的租赁贷款产品应该在保证安全的情况下使用，包括金融机构对长期租赁公寓的风险控制准入和日常管理，以及对租户的信用风险控制(还款意愿和还款能力等)。)。长期租赁公寓企业与金融机构合作的金融产品符合要求、流程规范、风险可控。那么我们来看看如何有效利用租金贷款来促进企业的发展。

合理使用租赁贷款将有助于企业发展

其实租房贷款并不是什么新鲜事。早在2015年，随着消费金融的普及，出现了一大波“租赁分期”产品。除了巨大的市场空房，租户在租赁现场的违约率很小，即使租户违约，租户也可以及时退休。另外，存款的存在，只要一个月内能找到新租户，就能有效控制风险，所以被认为是非常优质的消费金融场景。后来，随着长期出租公寓的出现，真正的“房租贷款”来了，也可以叫按月分期付款。

【/h/】租房贷款是目前市场上正规的长期租赁公寓运营商(制度化的长期租赁公寓企业)与金融机构(包括银行、消费金融公司、正规互联网金融平台)联合推出的金融分期产品。

【/h/】对此，媒体记者采访了蛋壳公寓相关负责人。按照他们的说法，租房贷款产品是“按月分期付款”，通常要经过以下几个步骤:

【/h/】首先，金融机构要提前对蛋壳公寓进行严格的尽职调查，包括初始沟通、商业模式面试、高管面试等。达到准入标准后才能签订协议，告知授信额度。其次，租户在申请“按月分期付款”产品前，应先与蛋壳公寓签订租赁协议，然后再与金融机构签订贷款协议。金融机构会查询租户的信用状况，通过信用审核后才能执行。之后，蛋壳公寓的“分期月供”将按照与金融机构约定的用途使用，合作金融机构还将对长期租赁公寓经营者的贷款进行核对，确认长期租赁公寓经营者健康正常运营。最后，在与租客签订租赁协议之前，蛋壳公寓会通过各种方式检查租客自身的信用资质，尽量避免租客信用有缺陷。

【/h/】从蛋壳公寓的运营步骤不难看出，“租贷是工具，没有好坏之分，只有合理使用才能发挥其价值。”只有合规才能让租户、业主和企业受益。很多行业专家在采访中表达了这种态度。同时，一个合理利用贷款的公司能够健康持续的发展，这是一个成熟企业的标志。

此外，专家们还就如何规范租赁信用体系发表了自己的看法。杰夫，中信商业保理公司租赁金融专业研究员，曾在房地美、美林等金融机构工作。他认为，只有建立完善的多层次租赁金融服务体系，才能从根本上改变租赁秩序，使租赁关系更加清晰，让租客、房东、经营者、各部门各司其职。他建议考虑国外的融资租赁经验，以房东融资为主体来煽动整个产业链。主要模式是房东与租赁公司签订长期租赁合同，然后向金融公司申请房东的年度付款。租赁企业拿到住房后，可以出租出去。承租人按月向财务公司支付租金，财务公司分成租赁企业作为营业费用，剩余资金偿还贷款。

【/h/】在这个过程中，租赁企业只赚取租金差额的营业费用，不会出现沉淀或挪用资金的情况。“影响租金涨跌的关键因素有三个，即业主、市场供求关系和金融体系。租赁关系很简单，就是房东、租客、中介服务机构。如果中介只是信息交流平台，不影响租金。现在很多金融产品的出现，改变了原本简单的关系及其强弱。”

“如果能从立法的角度保护租金的收益权，使其能像产权一样得到保障，这将让更多的金融机构资金进入长期租赁公寓市场，降低整个行业的融资成本，进而降低租金价格。”香港创新银行前高管白少玲表示。