[商业信息]央行全面降准后，2019房地产怎么走？地产基金别再错过！

【/h/】2019年新年伊始，资本市场走势突变。

【/h/】房地产投资一直受到国人的青睐，但在过去的三年里，房地产市场经历了一个监管、价格下跌、成交量萎缩的过山车市场。在市场动荡下，热衷于投资房地产的高净值个人也很迷茫。投资买房不行。直接买地产股是有风险的，除了地产之外的其他理财品类频频被雷劈。

【/h/】迷雾中，攻守兼备，穿越周期的房地产基金成了很好的替代品。这个有些人不熟悉的新事物，正在改变中国的房地产格局，成为企业投资者和高净值个人未来分享房地产市场增长红利的最佳方式。2019年，房地产市场将“稳定”，投资者有望在新的一年通过房地产基金获得稳定的回报。

【/h/】1月4日，上周五，柯强总理先后拜访中国银行、中国工商银行、中国建设银行，并在银监会主持座谈会。

总理强调，必须加强宏观政策的反周期调整，采取进一步措施，如减税、费用结算和降低成本，并充分利用RRR全面削减和有针对性地削减所需准备金率的工具，支持私营企业和小微企业的融资。我们上周还发表文章分析指出，RRR全面降息的概率极高，2018年重叠四次RRR降息将刺激实体经济，使2019年货币政策处于宽松状态。

【/h/】不出所料，1月4日晚，央行宣布将金融机构存款准备金率下调1个百分点，其中2019年1月15日和1月25日下调0.5个百分点。此次减持将释放约1.5万亿元资金。考虑到之前的mlf，长期资金净值将在8000亿元左右。

消息一出，房地产行业炸锅一致认为全面降价对楼市有利。2018年底，房地产市场传出好消息。

【/h/】12月18日，山东菏泽取消限购，成为放松房地产调控的第一枪，随后珠海非居民人才购房政策放松，广州新的商业服务政策，深圳四大银行下调房贷利率，让很多人对楼市的看法发生了转变，从观望态度转变为楼市最糟糕的时候已经过去，现在不想买了。不到一周后，住房和城乡建设部给出了答案，提出“目标应该是2019年稳定低房价、稳定房价、稳定预期”。它为2019年的房地产市场定下了一个大基调,“按城市执行政策，分类指导”给了市场巨大的想象空间——空。

官方态度很明确，一个字——“稳定”。

宝成金融控制商学院首席培训官蔡羽指出，“中国经济强调六稳，中国楼市实行三稳，楼市符合经济目标，因为中国经济主要由房地产市场构成，资本市场的信用衍生主要来自房地产市场。2008年全球金融风暴发生时，中国能够出台4万亿的刺激政策，主要归功于中国。中国经济要稳定，楼市一定要稳定！”数据显示，在过去十年里，房地产在中国国内生产总值中的比例一直在上升。即使在最严厉的三年调控政策下，房地产增加值占国内生产总值的比重也从2014年的不到6%上升到2017年的6.51%。

数据来源:wind

【/h/】2018年，中国房地产开发的投资和销售情况并不悲观。前11个月，房地产开发投资、征地面积、商品房销售面积和商品房销售分别同比增长9.7%、14.3%、1.4%和12.1%。

资料来源:国家统计局

【/h/】从以上数据来看，房地产在中国经济中的地位不言而喻，住房和城乡建设部以稳定为目标的政策声明将继续推动房地产行业快速健康发展。

空房地产市场的发展从长远来看，中国的房地产业还有很大的发展空间空

回到中国的供需基本面，房地产的供需矛盾依然存在。

【/h/】2017年中国常住人口城市化率为58.52%，仍远远落后于美国、日本等发达国家，欧美发达国家普遍在80% ~ 90%以上。根据国家人口发展计划，中国常住人口的城市化率将在2030年左右达到70%。12月中央经济工作会议指出，“要推进城镇化发展，做好已在城镇就业的农业移民安置工作，督促落实2020年1亿人落户目标”。一亿人的落户，会促进购房需求的释放，一定程度上有利于一二线城市。

数据来源:wind

【/h/】这样，未来十年中国人对住房的需求还是很旺盛的。特别是在人口吸引力强的一二线城市，刚刚需要的住宅项目还是有投资价值的。

同时，我国居民对改善住房的需求也将提供支持，而新升级的住房项目仍有相当大的增长空空间。以住房面积为例，数据显示，美国城镇人均住房面积为67平方米，超过德国和法国的38平方米，日本的33平方米，韩国的28平方米，而中国人均住房面积仅为23平方米。

这意味着中国的人均住房面积被空房大大提高了。宝成金融控制商学院首席培训官蔡羽指出:“不仅空房的房型需要改进，空房的房型功能也需要大大改进。比如美国很多家庭，一套在城里，一套在郊区。从需求方面来看，中国城镇居民人均可支配收入增长率目前保持在8%左右。从住宅需求的功能性出发，一二线楼市已经全面迎来了“改善”时代

【/h/】同时，工业园地产、物流地产、养老地产等众多新城项目为房地产业务拓展提供了新的增长机会，相应的配套设施和服务是未来房企的增长点。

空市场很大。如何抓住投资机会？房地产基金可称为稳定增值期权

【/h/】显然，住房和城乡建设部一再强调“坚决遏制投资炒房”，核心城市继续限购，房地产开发直接投资门槛越来越高，宣告传统的囤积炒房投资模式不再有效。

同时，在公开市场上投资上市公司的风险也比较频繁。事实上，2018年全球90%以上的资产都在下降。明年a股和港股的全球投资市场仍有许多不确定因素，股市前景仍不明朗。

因此，在2019年，主要的资产配置仍然是基于国防，它寻求通过空.来增加价值房地产基金凭借专业的管理团队、优质的项目资源和稳健的管理回报，成为机构投资者和高净值用户投资房地产的首选。

目前，房地产基金已经成为金融和房地产结合的最大领域，未来将成为替代资产配置的重要资产类别。

【/h/】简单来说，房地产基金就是专注于房地产领域的私募基金。像其他投资基金一样，投资由专业管理团队通过向合格投资者发行基金股票来管理。

【/h/】房地产基金按投资方式可分为股权、债权、夹层。其中，房地产股权投资基金是市场的主流趋势，它与优质开发商分享投资房地产项目公司的同等权利，共享收益和风险。

【/h/】从风险和保值的角度，房地产股权基金直接或间接持有标的项目的股权，在投资后管理和风险管控过程中主动出击，通过控制公司印章、凭证、银行账户等进行全方位、强有力的资金监管。

房地产基金的流动性也有优势。一般来说，基金投资的项目是分阶段开发和销售的。随着项目开发和房屋销售的不断发展，项目将不时向基金分配现金流，基金投资者也可以获得期间的收益分配。

【/h/】此外，由于房地产pe与证券投资的相关性相对较低，受极端市场条件影响较小，可以分散投资组合的整体风险。

【/h/】从收益和增值的角度来看，相比直接购买，房地产基金的投资成本变成了土地成本，更具有成本优势。比如同样的200万可能只付深圳一套二手房的首付，但是和知名开发商一起做优质项目股东就足够了。房地产基金一般有三种推出方式:

【/h/】1)通过项目公司的销售回报和分红的方式返还投资本金和收益；

【/h/】2)通过转让基金持有的项目公司股权退出；

【/h/】3)项目公司清算撤销。

【/h/】此外，房地产基金更加灵活，帮助投资者把握和挖掘最佳投资机会。在市场分化下，一二线核心城市的投资风险收益率较好，但在楼市“四限”下，很多高净值个人无法进行跨区域投资，房地产基金在没有地域限制的情况下投资质量最好的项目。如宝成资本旗下的创盛五号房地产股权投资基金主要投资中国12个热点城市(上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、苏州、武汉、天津、成都、重庆、Xi安)及其周边县市和三个经济发达地区(长三角城市群、珠三角)的优质房地产项目

从布局时机来看，目前正规房地产基金的最佳投资时机

【/h/】目前房地产行业集中度在上升，强者不断强大。越来越多的房地产巨头开始布局金融业，竞相采用房地产私募基金等创新融资方式，拓展融资渠道。与此同时，资金雄厚的龙头房地产企业获得土地的能力更强，与之合作的房地产基金可以获得质量更好的项目。

房地产企业的市场份额(金额)

资料来源:风能，国家统计局

从宏观来看，全国很多地方都有放松楼市调控的迹象，为房地产基金投资提供了机会。

【/h/】12月28日，深圳市罗湖区建兰县发文，宣布元旦后房价每套上调50多万，调价后总价上涨7%-10%左右。

【/h/】另外，从2019年1月1日开始，第一套房可以扣税，对楼市有好处。在一个开发商开始提价之后，不排除其他开发商也会效仿并逐步提价，这将为房地产基金开辟更广阔的空收入空间。

如何选择房地产基金？品牌+高配置

房地产是一个长期的行业，只有坚持价值投资的专业房地产基金管理品牌才能给投资者带来稳定的回报。

【/h/】只有品牌影响力突出、开发商资源整合能力强、投资管理能力优秀的基金经理，才能不被短期市场因素所动摇，努力挖掘具有跨周期能力、产品质量和品牌的优质底层资产，为投资者提供投资房地产的良好途径。

【/h/】受托财富、强大的股东背景、稳定的股权结构是房地产基金管理平台的重要支撑。【/s2/】作为一家专注于房地产投资的私募基金管理平台，宝成金融控股集团始终处于不忘主动的心态，坚持“阳光资产，引领财富增长”【s2/】的投资理念，为巨额投资提供优质资产，认真配置。宝成金融控股坚持“安全”是金融投资的最佳体验，集团公司发行的投资项目全部按时支付，给投资者带来丰厚的投资回报，在行业内树立了良好的品牌形象。

跻身国内知名房地产基金管理品牌，离不开优秀的团队。宝成资本资产投资团队平均工作年限在10年以上。凭借强大的投资研究体系和管理经验，已成为一支能够对政策导向、行业周期和区域市场环境做出专业判断的团队。