【财讯】房地产税“三问”：征收范围？如何征收？难度在哪？

备受瞩目的“房地产税”又出现了新的动向。

在2019年政府事业报告书中提出“健全地方税体系，切实推进不动产税立法”后，“不动产税”一词在两会之间多次出现。

作为新的税种，房地产税的具体征税范围、征税对象、税率、上市时间等详细情况尚不清楚。 但是，全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员乌日图显示，房地产税法由全国人民代表大会常务委员会预算事业委员会和财政部组织起草，目前相关部门正在加紧进行完全的法律草案、重要问题论证等方面的事业，在条件成熟时

征收范围

追溯历史，这已经是政府业务报告中第三次出现“房地产税”一词了。 年，政府事业报告书的相关表现为“做好房地产税、环境保护税立法相关事业”。 年“稳步推进房地产税立法”。 据业界相关人士介绍，今年意味着从“稳妥”变为“切实”的新提法和不动产税推进日程的明确化。

由于目前法律草案雏形尚未曝光，房地产税的定义、征税范围和方法等解读不同。

中原地产首席解说员张大伟对《国际金融报》记者说，房地产税是一个综合概念，与房地产经济运行过程直接相关的税收都属于房地产税，包括公司所得税、个人所得税、房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等

中信建投也在其报告中指出，房地产税与房地产开发、持有、交易阶段有关。

但是，房地产研究院副院长杨红旭对《国际金融报》记者指出，十三届全国人民代表大会常务委员会的立法计划中，建设、交易环节的税种，如契税、个人所得税等有单独立法项目。

“将来发售的房产税是将不动产持有环节的房产税和城镇土地使用税合并成一种新的税种，替换成两种旧的税种。 ”。 中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青对《国际金融报》记者说。

接受很多《国际金融报》记者采访的分析师认为，将来的房地产税征税对象包括个人住宅。

“产生房地产税也是为了完善房地产税收结构。 现阶段在保有环节，个人居住房屋免除房产税(上海、重庆除外)和城镇土地使用税。 ”。 杨红旭补充说。

其实，房地产税的铺垫早就开始了。

比如，早在年，上海、重庆两地就已经成为私人住宅房产税征收的试点。 具体来说，上海征收对象是从暂行办法实施之日起上海市居民家庭在上海新购买的，该居民家庭的第二套以上的住宅和上海市以外的居民家庭在上海市新购买的住宅，重庆地区当时的征收对象是别墅、高级公寓、重庆市

“上海房产税试验方法与增量不动产相比，在一定程度上是限制新购买不动产的热情。 重庆的方法是，不管购买时间，高级住宅，一栋别墅都在个人住宅房产税的征收范围内。 所以，在将来的不动产税立法中，比较库存不动产还是增量不动产需要进一步斟酌。 ”。 汪蔚蓝表示。

如何征收。

全国人民代表大会财经委员会副主任尹中卿在接受《21世纪经济报道》特别采访时表示:“房地产税是地方税种，地方政府应该有很大的自主选择权。” 在此之前，国家财政部时任部长肖捷也指出，将按照“立法先行、充分授权、阶段性推进”的大体推进房地产税的立法和实施。

cic烧灼知识咨询执行董事赵晓马对《国际金融报》记者说，房地产税“因城措施”的原因因全国不同地区情况不同，房地产市场健康程度也不同，对地方税收的接受能力也有差异，房地产税按地区分阶段

各地征税标准、税率设定和操作细节等方面或差异，从整体征收框架来看，汪蔚青必须设定房产税最低居住面积免除额，并且对两套以内用于自住的房地产给予一定程度的房产税免除政策

至今上海和重庆在征收个人住宅房产税时也出现了设立税收优惠减免条例。 以上海为例，上海市居民家庭在本市新购买第二套以上住房的，合并计算的家庭所有住宅建筑面积平均在60平方米(含60平方米)以下的，其新购买的住宅暂时免除住房生产税 人均超过60平方米的，对新购买的住房超过部分的面积，按规定征收住房生产税。 换句话说，以家庭为单位，上海市居民人均可拥有60平方米的免税面积。

另外，易居研究院智囊团中心的研究负责人向记者表示，征收不动产税时，将进行建设交易环节的税金、契税和所得税等的裁剪。

“对持有环节征税后，或抑制多个套房所有者的持有价格，起到抑制楼市投机者的作用，但这只是辅助功能。 ”。 杨红旭说。

赵晓马表示，站在财税政策的立场上，征收房产税的首要目的是基于未来存款时代的形势评价，“用房产税代替土地出让收入，为地方政府开拓新的税源”。

对此，恒大研究院副院长夏磊在其报告中解释说，目前中国的地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。 年，地方本级财政收入中，土地出让收入为28.6%，房地产相关税收为17.1%，集中在房地产开发建设环节。 但是，随着中国城市化的发展，新房成交占有率正在下降，一线城市房地产市场的二手房成交占有率超过50%，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模的增长率有下降的趋势。 通过反复减税，地方财政的压力进一步增强。

难度在哪里？

由于涉及经济、法律、社会公共利益等多方面因素，许多观点认为房地产税的立法、执行过程中面临着很多挑战。 实际上，和不动产税只有“一字之差”，但“地”字的加入增加了不动产税的多少和复杂性。 例如，赵晓马向记者表示，征收不动产税和缴纳土地出让金之间是否存在重复问题或需要论证。

从房产税制定设计方面来看，一位行业人士指出，第一，在经历了从福利分房到住宅市场化的变迁过程后，中国的住宅产权类型具有多样化的优势，需要对不同性质的住宅征税或区别对待。 其次，住宅取得价格，存在差异，能否以住宅的覆盖数和面积作为征收房产税的依据，达到调节收入分配的功能也是外部关注点之一。

对此，汪蔚青认为，无论房子的性质和来源，房产税都考虑了财产的库存，因此未来房产税的征收对象应该是登记在个人或家庭名称中的所有不动产。

在推进顶级设计的基础上，北京盈科(上海)律师事务所世界合作伙伴郭韧律师表示:“不动产税执行的基础条件之一是不动产登记的完整性、相关财产的切实权利和产权的保护、各不动产产权的归属整理、各种不动产判断系统。”

关于不动产新闻登记，年6月，全国统一的不动产登记新闻管理基础平台实现了全国网络。 国务院办公厅最近印发的《关于压缩不动产登记处理时间的通知》中提出，到2019年底实现市县城市登记数据成果的完整性和汇款的全面复盖。

但是，很多业界人士坦言，介于房产税的多与杂，离尘埃落地还有时间。

该对策集团首席分解师张宏伟对《国际金融报》记者说，从研究的角度来看，从2019年末到2019年是下一个楼市的上行周期，从2023年到2024年是楼市的上行周期，通常，房地产税这一限制政策是这样的市场

“重新探讨城镇化率的因素。 现在全国的城镇化率还不到60%。 一般来说，城镇化率达到70%-80%，特别是达到80%后，整个市场可以正式进入库存阶段。 ”。 张宏伟预测，房地产市场将在2026年、2027年以后进入库存时代。 在此之前，房地产税落地执行的可能性不大，但积累了一点方案，进行部分飞行员搜索。

从法律角度看，郭固件通常经过几个步骤，包括立项、员工设立、调查研究、草案框架的形成、对房地产税的第一问题意见、起草条文，形成征求意见的原稿。

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