【财讯】民宿风口远去 工作者：丽江回不去了 大理也不行

里德

根据地区不同，民宿的迅速发展处于不同的周期阶段，租金上升、入住率下降、房价低位徘徊等问题在某种程度上出现，有人开始逃脱，但也有人不相信分红进行了，还在行驶入场。

每个文艺青年心中都有回归故乡的田园梦想，民宿的出现似乎成为了这种感情和生活的平衡点。 逃避樊笼的理想有经济载体，民宿之火迅速燃烧。

但是，这种和谐实际上只有少数人能掌握。 民宿产业混合经济利益后，多少人能做几次这种理想化的生意？

民宿在丽江、大理、厦门鼓浪屿等早地区迅速发展，早期民宿创业者开始撤退。

陈克(化名)从去年开始在丽江开设民宿，实现了“彩云南，绿水畔，开客厅”的愿望。 但他不知道那是丽江民宿迅速发展到重要转折点的一年。

在此之前，丽江的民宿在全国都很有名，在年达到高峰的状态下，特别是丽江古镇和束河古镇的民宿在旺季是不需要的。 但是，这种热度是背后各种矛盾的导火索。

第一个被冲走的是房东提高了房租。 年，在束河古镇有房东强行赶走承租人的“粪便”和“漆器”。 除了外在纠纷，民宿数量的几何学增加速度与游客的增加不一致，市场饱和越来越严重，民宿内部的恶性竞争开始了。

“我们的领域是服从大势所趋。 丽江很明显，像我们这样的小店已经活不下去了。 ”。 陈克说，这也是他年离开丽江的理由。

现在陈克在深圳比较场尾民宿的小镇民宿当家。 他告诉记者，来之前他也在等情况和朋友在这里投资自己的民宿，但现在基本上打消了这个想法。

“投资转化率不会上升的坎，深圳方面的投资额特别高，像丽江一样，我在20万人以上开了民宿。 这边需要200万-300万人。 ”。 陈克说。

在继续被市场“教育”的情况下，民宿业界内似乎已经形成了某种条件反射，说到“感情”，马上把“利益才是道理”连接起来是主流。 而且，地方政府、开发者、资本家对民宿产业纷纷“亮剑”，游戏规则悄然改变。

不同地区，民宿的迅速发展处于不同的周期阶段，租金上升、入住率下降、房价低位徘徊等问题在某种程度上出现，有人开始逃脱，但也有人不相信分红进行了，还在行驶入场。

民宿投资拐点

业界认为，中国民宿领域的加速从2007年左右开始，云南丽江、大理、浙江莫干山、厦门鼓浪屿、广西阳朔等典型集群区域陆续出现。

2008年左右，在深圳大鹏新区的比较场尾迎来了第一家民宿，外来的冲浪和运动鞋爱好者自愿改造民居经营，一点点地吸引了自由职业者。

经过几年的沉默期，多亏了在深圳召开的世界大学生运动会，许多项目在大鹏新区召开，比较场最后的民宿也一夜成名。 像所有的古老故事一样，在接下来的几年里，这里的民宿数量迅速增加，从2008年的两家，迅速发展到每年75家，年场尾古城领域的民宿达到了近400家。

年，比较场尾民宿接待游客100多万人，游客人均住宿费为600-800元，年旅游收入突破5亿元，成为深圳滨海旅游的一大亮点。

但是另一组的数据有点可怕。 深圳市大鹏新区民宿协会发表的报告显示，2009年大鹏新区损失民宿超过9成。 两年过去了，比较场的尾巴又爬上了“上坡”吗？

3月12日，记者来到了比较场尾民宿町。 中午左右，路边海鲜料理店的服务员、气垫船和游艇经营者陆续上街招揽生意。 也许是因为不是旺季和周末，民宿镇上的游客不太多，很多街道上的民宿打着转让的招牌，既有人关门，也有人还在营业。

记者看到春天的客栈在门口发布了转让新闻，和大部分比较尾声的民宿一样，民宿的老板不在店内，全权交给店主经营。 该店的主人于勇(化名)是东北叔叔，他告诉记者，其实三个月没来了。

“如果这几个月入住率能达到15%~20%就好了。 听其他老客厅老板的话，去年夏天的情况也通常和他们年大鹏新区开始实施的预约通行有很大关系。 ”。 于勇表。

根据记者的调查，预约通行在五一长假、8月周末和国庆节长假之间实施，是以前就盛行的季节。

于勇还指出，游客少，也与海滩状况有关，本来扭曲场尾部的沙滩很窄，游船和游艇等占据了沙滩，游客没有玩耍的地方。

记者听说的另一家民宿的老板李冰(化名)说，他在这里开店已经五六年了，现在客户明显不到几年多了。

李冰认为，比较场尾的民宿发展迅速，其实陷入了某种恶性循环。 游客不多导致民宿营业收入减少，房租压力增加。

“、年游客很多，房租一下子上涨了。 现在不要逃避很多民宿转让费。 这个村子有400多个民宿，至少有1/4被转让。 ”李冰说:“由于房租高，压力大，民宿老板只能通过出租一楼来平衡收入。”

“我们是上了年纪才进来的，当时的民宿感觉和现在完全不同”李冰认为，当时的民宿才是实际意义上的“田园牧歌”，周围的环境比较安静。 现在整个城市的一楼都是烧烤、饮食、酒吧，乱七八糟，太商业化了，没有那种舒适，游客自然就少了。

于勇也对记者说，房租压力太大，“这个房间的房租在2万个月以上，民宿老板去年损失了近20万美元。”

陈克告诉记者，这里很多人民宿主和房东签订了增量合同，他住的这家民宿，年租金达30万，年达36万，年达84万，今年达100万。 但幸运的是，去年暑假旺季的生意不错，入住率达到了70%以上，年净利润达到了40多万。

“这家店接待量很大，所以一年主要做团子，淡季12月接受了20次以上的团子订单，最后12月的收入和暑假一样。 ”。 陈克说，为了在租金高的企业环境下生存，还是需要下功夫的。

据多家房东说，以前位置不好，只转让了不看海的民宿，但现在沿岸一排、两排民宿都注定要“倒手”。

“白宫民宿是在柜台经营6~7年的民宿连锁企业品牌，有很多分店，现在也陆续转让，现在只有一家营业。 ”陈克说。

陈克说，这里的情况和丽江类似。 我想做。 投资大，竞争也大。 “五年的投资回报率很长。 你回日本的时候，你还应该投钱装修。 ”。

但是，记者在调查中发现，在市场的作用下，房东已经主动降低租赁，签订非增加的租赁合同，但比较场的尾民宿回到高峰目前还不容易。

成长的边界

陈克说，尽管扭曲场的尾巴是这样的，丽江也回不去了，大理也不行了。

丽江民宿业态恶化，低价竞争进入恶性循环。 大理为了整顿生态环境，洱海流域水生态保护区核心区内的饮食客栈一律停止营业一年多。 大理洱海周边的民宿旅馆去年9月大量恢复，但从年国庆节的入住情况来看，已经不如以前了。

而且泸沽湖旅游开发进入重要时期，特别是年宁蒗泸沽湖机场正式通航使泸沽湖成为民宿投资的新目的地。

很多人不知道，泸沽湖只有主湖面的1/3属于丽江市宁蒗彝族自治县永宁乡。 因为开发快，所以更有名。 2/3主湖面及相连的草海属于四川省凉山彝族自治州盐源县泸沽湖镇。

土特产土长在泸沽湖镇格萨村的摩梭族年轻人李涛借助旅游开发的力量长大，加入了民宿经营的大军。 在成都和重庆等地打工的他也回到了自己家，把从以前流传下来的莫索四合院的旧宅变成了民宿，在自己家的古树上也盖了树屋。

李涛告诉记者，首先有树屋的想法才有民宿改造方案。 民宿占了新建的一栋，另外两栋老房子就这样留着。 树屋是四川大学的学生义务设计建造的，而且不动古树的树枝，整个树屋的重量压在几根钢柱上。

李涛以前在成都等地担任农家乐执事的职务，在进入民宿方面也有一定的经验。

“由于游客的诉求不断提高，当地的民宿很多。 但是到今天为止，真正的当地人做民宿的几乎很少，外地人很多。 当地人不擅长上网，所以对民宿改造的认识也有限。 正因为我热爱家乡，对旅行服务和摩梭文化特别感兴趣，我才回到了自己的家乡。 ”。 李涛说。

李涛说，自己的民宿已经开放了两年，现在的经营状况还很乐观。 和很多地方一样，泸沽湖也避免不了淡旺季节的明确问题。

“淡季入住比较少，每天可能只有两三个房间，反正淡季能养活自己和家人就好了。 但是，到了鼎盛时期入住率为70%-80%，甚至更高”李涛说。

李涛对民宿的经营收入也很满意。 除了装修价格，房子是家里的，所以不需要房租。 民宿每月水电、人工、用品的消费费用在4000元以内。 另外，还有小猪短租、航空啤酒和美团榛果等平台的10%-15%的佣金支出。

第一年，在没有平台、客户不成熟的情况下，李波家的民宿已经实现了不到30万人的销售额，他表示随着口碑的增加，今年可能超过30万人，投资收益率周期在5年以内。

在资金方面，和很多民间宿主一样，他也选择了自筹。 新建12个房间的装修费用为80万日元左右，和朋友一起投资。 然后，由于树屋的资金，他选择了大众的采购。

其实这次大众采购是四川大学莳间社造团队发起的，团队成员是四川大学建筑环境学院建筑系的3名教师和16名同学。 大众出发时间为年5月，仅2个月，该队得到了49人的支持，筹资金额达到150158元，根据投资金额，8人选择了不同的旅行和纪念品礼包，5人通过投资成为树屋的伙伴，可以共享树屋的利益

选择大众采购是因为他有更大的目标。 他曾经计划在整个格萨古村的所有房子都建一所木屋，使这里成为泸沽湖的新名片——树屋度假村。

“现在的持续开发有点破坏古树，一部分被连根拔起，作为根雕出售，但树屋在保护下使古树更有价值。 村民也想参加，可以处理家里柴米油盐的支出。 ”。 李涛说。

但是，这个计划可能会暂时搁置。 为了监督大理洱海的前车之鉴，当地政府对民宿的迅速发展进行了强烈的监督管理。 李涛说，现在不在镇上建设民宿，也不能装修，但树屋担心管理者会影响村落的风貌，所以不建设。

在这种情况下，李涛打算好好整理民宿经营的思路，深化文化内涵，更精品化快速发展。

头上的民宿烦恼

政府的参与有时会阻碍新想法的落地，但规范化是民宿快速发展的必由之路。 在至今流传到民宿集群中，大理、莫干山、鼓浪屿等进入了规范的迅速发展阶段。

年，深圳大鹏新区发布了全国第一套民宿管理办法，随后两年，各地区管理办法陆续落地，民宿业内的自我管理也得到加强。

年7月，海南省旅游快速发展委员会牵头成立了海南省旅游民宿协会，推动了海南民宿产业规范的快速发展。 小猪共同创始人兼coo王连涛担任海南省旅游民宿协会会长。

3月初接受记者采访时，王连涛指出，在这半年多来深入了解海南民宿，最大的感受是头部企业品牌不足。

“其实海南民宿在经济收益和成交规模上一直名列全国前列。 但我觉得对海南民宿产业印象不太好。 许多民宿位于三亚等市区，没有特色。 ”。 王连涛说。

王连涛表示，海南的特点可能也比阻碍民宿产业进化更快的劣势。 因为海南在盛行的季节各种服务业不会困扰顾客。 没有一个市场机制迫使民宿产业的进化、迅速反复。 比如广东、广西、四川等地，大竞争促进了迅速的分化，海南民宿都在平均线上。

海南乡村民宿鹿饮溪的投资者黄继军也有这样的看法。 他年从银行领域退休，投身于民宿领域。 现在他和团队经营着两条民宿产品线。 一个是轻资产城市民宿，受业主的委托，只负责运营。 另一个是试图在海南试水的重资产乡村民宿，现在鹿饮溪已经获得了三项国际大奖，在海南独一无二。

鹿饮溪位于海南省文昌市大庙村，是废弃100年的宅邸，现在以海南的政府水平和工人水平而闻名。 黄继军对记者说，老家的房租不高，一年只需要2万元左右。 首先投入装修，消费了300多万元。 今年春节前刚开业，入住率达到了80%。

但是，对黄继军来说矛盾的是，自己的房间数量少，作为海南乡村民住宿的样品室，相关部门学习参观的诉求特别多，必须减少经营，所以政府也希望他们早点落地其他民宿。 除了政府部门，鹿饮溪已经接受了两期民宿标题组织的海南游学，人数接近100人。

黄继军认为鹿饮溪民宿放在莫干山和丽江都没什么大不了的，但海南有名是因为大家看不到在海南落地的东西。

“讨论多，落地少，在各个层面政府和民营公司的房子都是这样，这是海南民宿迅速发展的现在最大的问题。 ”。 黄继军说。

其实最典型的例子是民宿的卫生。 这在民宿管理中强调了，但还有很多工人做不到。 黄继军说，保洁需要相应的制约，这不是秘密，但不太容易执行。

“在规则上，我觉得海南太规范了。 事件还没有发生，没有一个企业品牌比较有影响力。 光有规则是没有用的。 ”。 黄继军说:“据乡村民宿称，有些管理者说我们太现代化了，有些人认为我们以前就实现了与现代的结合。 ”。

在黄继军的布局中，鹿饮溪是小样错误的产品，比如在经营方面培养大学生和当地人为店长，但现在完美的周期还没有结束，不知道这个模型是否可行。 他们现在在海南文昌、澄迈等地谈论新的乡村民宿项目。 也许整个村庄都出现了，投资者也想参加。 黄继军他们想利用这个集中精力运营而不是投资。

“乡村民宿的选址看资源，看民风。 ”黄继军说，如果反对声音太大，或者政府的政策条件跟不上的话，恐怕就不能再遵守了。

都市民宿高速公路

乡村民宿已成为乡村复兴的入口，但从数量上看，隔阂开花的都市民宿依然是民宿市场的主力。 仅从民宿短租平台的民宿产品来看，都市民宿依然是大多数。 特别是在观光城市，民宿持续增长。

离莫干山不远的杭州，经历了民宿井喷式的成长。 资料显示，杭州的民宿始于年，年与年之间有井喷式增长，年与年处于持续增长的状态。

杭州市旅游委员会相关负责人表示，据不完全统计，到年底为止，杭州注册的民宿数量超过了3500家。

杭州和茶宿主蔡晓蓉都赶上了这辆公共汽车。

蔡晓蓉原来是高端家庭软装设计师，年，家里有房地产空，她利用自己的职业特点，精心设计把房子改造成了民宿。 另外，租房改造，仅一年就开了三家民宿。

“现在我自己为顾客服务。 客户的咨询、订单都是自己处理的。 另外，专业的保养人员精心清洁，交换布草等消耗品。 ”。 蔡晓蓉说。

与乡村民宿相比，都市民宿的最大特征是投资门槛低。 各家条件不同，前期投入多少有些出入。 蔡晓蓉说，根据她的经验，装修投入最大的是自己的房子，消费20万左右，杭州当地已经是很高的费用了，其他租的房子装修费用比较少。

“租赁期限是3~5年，因为装修费太高很难复原。 现在的投资收益率周期最好控制在大约一年左右。 ”蔡晓蓉表示，去年某店的销售额从10万达到12万，民宿淡旺季节差为200-3000元/月。

蔡晓蓉认为，去年与今年的乡村民宿成为热点，但乡村民宿的投资转化率太长，都市民宿更短。 另外，城市民宿的旺季更长，特别是杭州这样的旅游城市客户稳定，工作日也有住宿客人。 另外，杭州的当地客人也在，占20%~30%。

空也有房间的时候，虽然有点着急，但是后来学会了冷静地面对这个事实，想出了让自己房间的来源更加完整，增加订单量的方法。 ”。 蔡晓蓉说。

但是，和很多地方一样，杭州的都市民宿从年下半年开始订单量和实际入住率进入下跌通道，民宿倒卖新闻也在增加。

蔡晓蓉说，这都是正常现象，如果有新的加入者，不顺利的东西会被淘汰。 一个民宿的好坏与民宿人有很大关系，包括整体设计、布局到服务、营造气氛等各个环节都非常重要。 有些人认真做民宿，有些人租房子。

关于将来的计划，蔡晓蓉与“佛系”相比，表示能否遇到眼缘的房源，自己的孩子必须马上上小学，家庭也要兼顾。 但总体来说，她看到杭州的民宿，说:“有个朋友被我安利了，开始准备民宿。 ”。

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