[国际]WeWork秘密提交IPO申请，高估值和巨大投入面临考验

我们工作是因为。与空共享办公空间的巨头，加入了申请上市的高价值初创企业的行列。这一出人意料的举动将考验WeWork的高估值和巨额支出。

今年早些时候更名为we公司的Wework表示，它已于去年12月秘密提交了首次公开发行(ipo)申请。此后不久，日本软银集团对WeWork的估值为470亿美元。

来自软银的投资使wework的估值在风伯资本支持的美国公司中排名第二，仅次于在线汽车巨头优步科技公司，后者计划本月以高达900亿美元的估值上市。Wework还将成为最新一家计划上市的巨额亏损公司。这家总部位于纽约的公司成立于9年前，去年亏损19亿美元，盈利18亿美元。

开放市场将是对我们工作的一个巨大考验。长期以来，wework通过私募股权的高估值一直受到所有者、分析师和许多技术投资者的审视，尤其是因为它的估值明显高于从事类似业务的房地产公司。Wework主要经营房地产，其商业模式是长期租用空的房间，翻新后分成几个办公室，然后短期转租给其他公司。wework首席执行官亚当纽曼(Adam neumann)和他的副手早些时候表示，wework发展迅速，最终希望推出各种服务来满足租户的需求，因此投资者应该将wework视为一家技术公司。

此外，追求更时尚的办公空的年轻员工和大公司的强烈需求也为wework的发展做出了贡献。他们称赞wework办公空间的前卫设计风格和各种便利，比如随时可以喝的康普茶。

据一位知情人士透露，wework今年可能会在公开市场上市，预计今年将是美国股市ipo融资最高的一年。优步正准备下周上市，这将成为美国历史上最大的首次公开募股之一。Lyft inc. (lyft)、Pinterest Inc .(pin)和zoom video communications inc. (zm)均已上市。

Wework的ipo申请超出了许多观察人士甚至一些投资者的预期。知情人士表示，该公司采取了不寻常的做法，在没有银行家支持的情况下提交了申请。

Wework高管计划在未来几周与投资银行会面，并邀请有兴趣参与其ipo的投资银行提出自己的计划。据知情人士透露，wework高管去年年底开始准备保密的ipo申报文件，当时他们正在与软银谈判，讨论让软银基金收购wework多数股权的可能性。

当时，软银考虑向wework投资高达160亿美元，其中60亿美元为新投资，100亿美元用于从现有投资者手中收购股份。

如果这笔投资是在当时进行的，我们将在几年内不需要考虑ipo。但由于软银部分股东的反对，交易最终告吹，软银直接向wework投资10亿美元，又收购了10亿美元的现有股份。

Wework CEO诺伊曼在周一的一份报告中告诉员工:“我们始终专注于如何将我们业务的各个方面提升到一个新的水平”。他表示，去年12月提交ipo申请的目的之一是“保留所有期权”。《华尔街日报》看到了这份报告。

投资者可能会问，为什么wework在估值方面与其他商业模式相似的房地产公司如此不同。例如，wework去年的收入仅略高于iwg plc的一半，但其估值是iwg的11倍以上。Iwg运营共享办公室空雷格斯和空间增长相对缓慢，估值约为40亿美元。

wework亏损的增速和营收的增速基本持平，每年都在翻倍左右。Wework表示，其亏损很大程度上是由于对未来办公室的巨额投资，一旦出租，将创造稳定的利润。

该公司表示，截至去年12月，已有超过40万会员在100个城市租赁了办公桌，签署合同的大型企业用户数量正在增加，约占会员总数的三分之一。

到目前为止，支持wework业务的资金已达数十亿，主要来自软银及其技术基金。根据pitchbook的数据，由于2010年只有一个曼哈顿办事处，该公司已经从投资者和贷款者那里筹集了近100亿美元。

提交一份保密的ipo申请，可以让初创企业在接受美国证券交易委员会(sec)审计的同时，将相关文件保密，不落入竞争对手手中。Ipo文件通常要到计划上市前几周才会公开。